Mercato immobiliare Milano 2026: cosa dicono gli ultimi dati su compravendite, prezzi e acquirenti
Dati aggiornati a settembre 2026
Il mercato immobiliare di Milano entra nella seconda parte del 2026 con un quadro più articolato rispetto agli anni della crescita generalizzata.
Le compravendite continuano a mantenersi su volumi importanti, i prezzi non mostrano una vera inversione di tendenza e la domanda resta presente. Allo stesso tempo, però, chi acquista appare più selettivo e il mercato premia sempre di più gli immobili correttamente posizionati, efficienti e coerenti con le reali capacità di spesa.
I dati più recenti dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, dell’ISTAT e delle rilevazioni FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza permettono di delineare una fotografia particolarmente interessante.
Mercato immobiliare Milano 2026: i numeri da conoscere
Alcuni dati sintetizzano bene l’attuale fase del mercato residenziale milanese:
5.896 compravendite nel I trimestre 2026, +7,1% rispetto allo stesso periodo del 2025;
6.492 compravendite nel II trimestre 2026, sostanzialmente stabili rispetto all’anno precedente;
circa 12.400 abitazioni scambiate nei primi sei mesi del 2026;
70,2% degli acquisti effettuati da persone fisiche con agevolazione prima casa nel II trimestre;
52,5% degli acquisti dei privati sostenuti da mutuo;
12,1% delle compravendite relativo ad abitazioni nuove;
prezzi delle abitazioni a Milano in aumento del 2,4% su base annua nel II trimestre secondo l’ISTAT.
I numeri descrivono quindi un mercato che non si sta fermando, ma che sta cambiando ritmo.
Compravendite: forte partenza, poi stabilizzazione
Il 2026 era iniziato con un segnale decisamente positivo.
Nel primo trimestre Milano aveva registrato 5.896 compravendite residenziali, con una crescita del 7,1% rispetto ai primi tre mesi del 2025.
Nel secondo trimestre gli scambi sono saliti, in termini assoluti, a 6.492 abitazioni. Il confronto con lo stesso periodo dell’anno precedente risulta però sostanzialmente invariato.
Il dato è importante perché suggerisce una lettura diversa rispetto a quella di un mercato semplicemente “in crescita” o “in calo”.
Milano sembra essere entrata in una fase di consolidamento.
La domanda esiste, ma prezzo, caratteristiche dell’immobile, qualità dell’edificio e sostenibilità economica dell’acquisto incidono maggiormente sulla decisione finale.
Per chi vende, questo significa che diventa ancora più importante partire da una corretta valutazione: in un mercato selettivo, un prezzo iniziale non coerente può incidere sensibilmente sui tempi di commercializzazione.
Chi compra casa a Milano?
Uno degli aspetti più interessanti dei dati 2026 riguarda la composizione della domanda.
La prima casa resta protagonista
Nel II trimestre 2026 il 70,2% degli acquisti effettuati da persone fisiche a Milano beneficia dell’agevolazione prima casa.
Il dato conferma che, nonostante i valori elevati raggiunti dal mercato milanese, l’acquisto dell’abitazione principale continua a rappresentare il motore principale delle compravendite.
Milano, quindi, non è soltanto un mercato per investitori.
È ancora una città nella quale una parte consistente degli acquirenti compra per vivere.
Un acquisto su due passa ancora dal mutuo
Altro dato particolarmente significativo riguarda il credito.
Nel secondo trimestre il 52,5% degli acquisti effettuati da persone fisiche è stato assistito da un mutuo ipotecario.
Nel trimestre precedente la quota era ancora più elevata, pari al 55,9%.
Più della metà del mercato privato milanese continua quindi a dipendere, almeno in parte, dalla disponibilità di credito.
Questo rende l’andamento dei tassi, il rapporto tra rata e reddito e la capacità finanziaria degli acquirenti variabili fondamentali anche per comprendere l’evoluzione futura delle compravendite.
A Milano il prezzo dell’immobile e il costo del finanziamento non possono essere analizzati separatamente.
Milano resta interessante anche per chi investe
Accanto all’acquisto per uso personale continua a esistere una componente significativa di investimento.
Secondo il Sentiment del mercato immobiliare FIMAA MiLoMB relativo al secondo trimestre 2026, tra le operazioni rilevate dagli intermediari nella città di Milano circa il 75% degli acquisti è destinato all’uso personale e il 25% all’investimento da mettere a reddito.
Un acquisto su quattro, secondo la percezione degli operatori intervistati, mantiene quindi una finalità prevalentemente reddituale.
È un dato che riflette una caratteristica strutturale della città.
Università, mobilità professionale, presenza internazionale, attrattività economica e domanda abitativa continuano a rendere Milano un mercato di interesse anche per chi considera il mattone come componente del proprio patrimonio.
Naturalmente, parlare genericamente di “investire a Milano” è sempre meno sufficiente.
Rendimento potenziale, prezzo d’acquisto, costi di gestione, fiscalità, tipologia dell’immobile e microzona devono essere valutati con attenzione.
Il nuovo pesa a Milano quasi il doppio della media nazionale
Probabilmente il dato più interessante riguarda le nuove costruzioni.
Nel II trimestre 2026 le abitazioni nuove rappresentano il 12,1% delle compravendite di Milano, contro una media nazionale del 6,4%.
Milano registra così la quota più elevata tra le principali città italiane.
Nel primo trimestre la percentuale era già all’11,6%.
Non si tratta di un fenomeno casuale.
Le nuove costruzioni intercettano alcune delle principali esigenze dell’acquirente contemporaneo:
elevata efficienza energetica;
minori necessità di interventi immediati;
migliore qualità impiantistica;
distribuzione contemporanea degli spazi;
terrazzi e spazi esterni;
servizi condominiali;
maggiore prevedibilità dei costi energetici.
Questo orientamento influenza indirettamente anche il mercato dell’usato.
Un’abitazione esistente non viene più confrontata soltanto con altri immobili della stessa epoca, ma anche con soluzioni nuove o recentemente riqualificate.
Efficienza energetica: da caratteristica tecnica a criterio di scelta
Il tema energetico sta assumendo un peso sempre maggiore.
Nel Sentiment FIMAA MiLoMB del II trimestre 2026, il 58% degli operatori intervistati segnala un aumento dell’attenzione degli acquirenti verso la classe energetica degli immobili usati.
È un cambiamento rilevante.
Per molti anni la classe energetica è stata percepita soprattutto come un’informazione obbligatoria da inserire negli annunci.
Oggi può incidere concretamente sulla valutazione del bene.
Consumi, impianti, serramenti, isolamento dell’edificio e prospettive di futura riqualificazione entrano sempre più spesso nel processo decisionale dell’acquirente.
Nel mercato immobiliare dei prossimi anni, l’efficienza energetica potrebbe diventare uno degli elementi capaci di aumentare la distanza di valore tra immobili apparentemente simili.
Qual è l’appartamento più richiesto?
Anche sul fronte delle metrature emergono indicazioni interessanti.
Secondo gli operatori FIMAA, nella città di Milano la tipologia maggiormente richiesta è:
trilocale: 56%
bilocale: 40%
quadrilocale: 4%
Il trilocale si conferma quindi il formato più trasversale.
Può rispondere alle necessità di una coppia, di una piccola famiglia o di chi desidera una stanza aggiuntiva da destinare allo smart working.
Il bilocale conserva invece un forte interesse sia per l’abitazione personale sia per l’investimento.
Naturalmente il dato non significa che gli immobili di maggiori dimensioni non abbiano mercato. Nei segmenti superiori e nelle localizzazioni di pregio entrano in gioco dinamiche differenti, nelle quali unicità, qualità architettonica, terrazzi, piano, vista e posizione assumono un peso molto maggiore.
Prezzi delle case a Milano: crescita sì, ma meno uniforme
I prezzi rappresentano uno degli aspetti sui quali occorre maggiore cautela.
Secondo l’ISTAT, nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni a Milano risultano superiori del 2,4% rispetto allo stesso trimestre del 2025.
La crescita rimane quindi positiva, ma rallenta rispetto al +7,1% registrato dall’indice nel trimestre precedente.
La rilevazione FIMAA MiLoMB relativa al primo semestre 2026 restituisce invece un quadro dei valori medi per tipologia.
A Milano città le quotazioni si attestano mediamente a:
| Tipologia | Quotazione media |
|---|---|
| Appartamenti nuovi | 6.904 €/mq |
| Appartamenti recenti | 5.474 €/mq |
| Appartamenti vecchi | 4.333 €/mq |
Rispetto al secondo semestre 2025, tutte e tre le categorie registrano una crescita nell’ordine dell’1%.
Ma la vera caratteristica di Milano emerge osservando le singole zone.
Nel Centro Storico, ad esempio, le rilevazioni FIMAA raggiungono mediamente:
12.886 €/mq per gli appartamenti nuovi;
10.061 €/mq per quelli recenti;
circa 8.000 €/mq per gli immobili più datati.
Questo dimostra quanto un prezzo medio cittadino debba essere utilizzato con prudenza.
Milano non è un mercato: è un insieme di micro-mercati
Quando si parla di mercato immobiliare milanese, probabilmente questa è la considerazione più importante.
Due immobili distanti poche centinaia di metri possono avere valori molto differenti.
A incidere sono:
la singola via;
la qualità dell’edificio;
il piano;
la luminosità;
l’esposizione;
la presenza di terrazzi o balconi;
il livello di ristrutturazione;
la classe energetica;
i servizi;
i collegamenti;
l’evoluzione urbanistica dell’area.
A Milano il valore non può quindi essere determinato semplicemente moltiplicando una superficie per il prezzo medio al metro quadrato della zona.
Il dato statistico rappresenta il punto di partenza. L’interpretazione professionale determina la qualità della valutazione.
Prezzi richiesti e prezzi reali: attenzione a non confonderli
Un’ulteriore distinzione è fondamentale.
Ad agosto 2026, secondo l’indice di idealista, il prezzo medio richiesto negli annunci a Milano si attesta a circa 5.681 €/mq, con una crescita dello 0,7% rispetto ad agosto 2025.
Il dato è utile per comprendere il posizionamento dell’offerta, ma non coincide necessariamente con il prezzo al quale gli immobili vengono effettivamente compravenduti.
Prezzo richiesto, valore di mercato e prezzo finale di vendita sono tre concetti differenti.
È proprio per questo che una valutazione immobiliare professionale non può essere costruita esclusivamente attraverso gli annunci online: occorre confrontare l’offerta con le transazioni effettivamente concluse, la qualità specifica dell’immobile e le reali condizioni del mercato.
Più offerta, ma acquirenti selettivi
Anche il Sentiment FIMAA offre una lettura interessante dell’equilibrio tra domanda e offerta.
Per la città di Milano:
il 43% degli operatori considera sostanzialmente stabile la domanda di abitazioni;
il 63% rileva invece un aumento dell’offerta residenziale in vendita;
per il 46% degli operatori i prezzi di compravendita risultano stazionari.
La combinazione di questi elementi suggerisce un mercato nel quale l’acquirente dispone di maggiore possibilità di confronto rispetto a una fase di scarsità assoluta dell’offerta.
La conseguenza non è necessariamente una discesa generalizzata dei prezzi.
Significa però che gli immobili meno competitivi — per prezzo, condizioni, efficienza o caratteristiche — possono incontrare maggiori difficoltà.
Cosa significa tutto questo per chi vende casa a Milano?
Il mercato del 2026 rende ancora più importante il posizionamento iniziale dell’immobile.
Un prezzo eccessivamente ottimistico può far perdere la fase nella quale l’annuncio beneficia della massima attenzione e allungare inutilmente i tempi di vendita.
Al contrario, una corretta analisi dovrebbe tenere conto contemporaneamente di:
compravendite effettivamente concluse;
immobili concorrenti presenti sul mercato;
andamento specifico della microzona;
caratteristiche qualitative della proprietà;
stato urbanistico e catastale;
efficienza energetica;
profilo degli acquirenti potenzialmente interessati.
In un mercato selettivo, valorizzare non significa necessariamente chiedere di più.
Significa individuare il valore più corretto e costruire la strategia migliore per raggiungerlo.
E per chi compra?
Anche per l’acquirente la fase attuale richiede metodo.
Prima della ricerca è utile definire con precisione:
budget realmente disponibile;
eventuale importo finanziabile;
caratteristiche irrinunciabili;
zone alternative compatibili;
costi di eventuale ristrutturazione;
efficienza energetica e costi di gestione;
prospettive future dell’area.
A Milano, dove differenze relativamente piccole nella localizzazione possono produrre variazioni importanti di prezzo, conoscere approfonditamente il territorio diventa parte integrante della decisione d’acquisto.
Come leggere il mercato immobiliare di Milano nella seconda parte del 2026
La fotografia che emerge dai dati non è quella di un mercato debole.
È piuttosto quella di un mercato maturo e selettivo.
Dopo il forte incremento degli scambi registrato nel primo trimestre, il secondo mostra una sostanziale stabilità. I prezzi continuano a crescere su base annua, ma con ritmi più contenuti. Il nuovo mantiene un peso eccezionalmente elevato e più della metà degli acquisti dei privati continua a dipendere dal credito.
Allo stesso tempo, cresce l’attenzione per qualità dell’immobile, efficienza energetica e correttezza del prezzo.
La fase in cui bastava “essere sul mercato” lascia sempre più spazio a una fase nella quale è fondamentale essere correttamente posizionati sul mercato.
In sintesi
Milano continua a essere uno dei mercati immobiliari più rilevanti e complessi d’Italia.
I dati del 2026 mostrano una città nella quale si continua a comprare, sia per abitare sia per investire, ma con criteri progressivamente più selettivi.
La prima casa rappresenta ancora circa sette acquisti su dieci tra le persone fisiche; oltre la metà degli acquirenti ricorre al mutuo e Milano presenta la più alta incidenza di nuove costruzioni tra le principali città italiane.
Ma il dato forse più importante è un altro: le medie raccontano il mercato, non il singolo immobile.
Per valutare correttamente una proprietà occorre entrare nel dettaglio della zona, dell’edificio, delle caratteristiche dell’abitazione e delle compravendite realmente avvenute.
Studio Orefici opera nel mercato immobiliare milanese dal 1980, affiancando proprietari, acquirenti e investitori attraverso un approccio fondato su esperienza, analisi dei dati e conoscenza diretta del territorio.
Fonti
Dati e analisi elaborati sulla base delle più recenti pubblicazioni disponibili a settembre 2026 di:
Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate;
ISTAT – Indice dei prezzi delle abitazioni;
FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza – Rilevazione prezzi e Sentiment del mercato immobiliare, II trimestre / I semestre 2026;
idealista/data, per i prezzi richiesti negli annunci;
Nomisma – II Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026.
FAQ sul mercato immobiliare di Milano nel 2026
Quante case sono state vendute a Milano nel 2026?
Nel I trimestre sono state registrate circa 5.896 compravendite residenziali e nel II trimestre 6.492, per un totale di circa 12.400 scambi nei primi sei mesi dell’anno.
I prezzi delle case a Milano stanno scendendo?
I dati ISTAT relativi al II trimestre 2026 indicano ancora una crescita dei prezzi del 2,4% su base annua. La dinamica appare però più moderata rispetto al trimestre precedente e varia sensibilmente in funzione della zona e della tipologia dell’immobile.
Quanti acquirenti comprano casa con un mutuo a Milano?
Nel II trimestre 2026 il 52,5% degli acquisti effettuati da persone fisiche è stato assistito da un mutuo ipotecario.
Quali appartamenti sono più richiesti a Milano?
Secondo il Sentiment FIMAA MiLoMB, il trilocale risulta la tipologia maggiormente richiesta nella città di Milano, seguito dal bilocale.
Conviene acquistare una nuova costruzione a Milano?
Non esiste una risposta valida per tutti. Le nuove costruzioni rappresentano tuttavia il 12,1% delle compravendite cittadine, una quota quasi doppia rispetto alla media italiana. Efficienza energetica e qualità dell’edificio sono tra gli elementi che ne sostengono l’interesse.
